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住宅市場に占める中古住宅の割合 日本13% アメリカ90%

2018.06.03

1件

1: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:17:31 ID:mQ3
これひどいやろ…
ワイ空き家問題について最近調べてるんやが、日本は人口は減少してるのに新築物件ばかりどんどん建ててるからダメなんや

日本の行ってはいけない場所wwwwwwwwww
http://blog.livedoor.jp/nwknews/archives/4889232.html

800px-Suburbia_by_David_Shankbone


2: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:18:04 ID:1q7
はェーこんなに差があるんか

3: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:18:25 ID:m5w
耐用年数とかが違うんやろ

4: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:18:57 ID:mQ3
>>3
耐用年数で価値が判断されるのがそもそもの間違いなんやってさ
まさに昨日読んだ本に書いてあった

6: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:19:36 ID:hSY
未だに都心に人が集まるからやろ

8: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:20:53 ID:mQ3
>>6
未だにというけど、実は都心回帰が始まったのはバブル崩壊以降の地価の下落と自治体の都心居住推進政策が合わさって以降なんやで

7: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:20:05 ID:mQ3
アメリカでは古いことが価値の下落にはならない
適切に管理されてればむしろ価値はあがるんやってさ
逆に日本は古いというだけで価値が無くなってしまう
ここが大きな違いなんや

164: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)11:00:36 ID:TTj
>>7
作ってる素材が20年しか日本は持たないぼったくりやからな

167: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)11:22:38 ID:J82
>>164
その上価格がくっそ高い気がすんね
業者ボリ放題な国なのは我々消費者がアホだからやろうか

9: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:21:53 ID:93e
アメリカで中古住宅が多いのはそれだけ売る人が多いからちゃうんか?
サブプライム住宅ローンとかで売りまくったツケが今も続いてるんとちゃうの?

13: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:24:02 ID:mQ3
>>9
違うで
そもそもの意識が違うんや
日本は建築段階から、家を数世代にわたって住み続けられるものと想定していないんや
例えば住宅市場に占める中古住宅の割合は、イギリスイギリスでも86%、フランスでも64%や
いかに日本がダントツで低いかがよくわかる

18: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:26:40 ID:93e
>>13
違うと言い切れるんか?
リーマンショックってアメリカ人が住宅を売りまくって市場が崩壊したのが原因やろ

10: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:23:04 ID:0S5
新しい方がええやん

12: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:23:22 ID:Jj6
古い家地震でつぶれるやん

14: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:24:23 ID:m5w
>>10
>>12
結局こういうことやろ
そう考える人々が日本では多くアメリカでは少ないってだけやん

16: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:25:18 ID:mQ3
>>14
新築信仰が根強いということ自体が、これは国民性の問題ではなく今までの住宅政策や政府の無策が原因なんや

19: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:26:49 ID:9Wn
>>16
政府の策は関係あるんか? 定住する奴しか家建てへんだけや。

27: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:30:23 ID:mQ3
>>19
大いにある。
もともと戦後の日本は住宅不足で、政府によって住宅建築がどんどん推進されてきたんや
ところが60年代には住宅総数が世帯総数を上回っていたにもかかわらず、景気刺激策になるからと政府はこの方針を変えなかった
人口動態推計では人口減少していくことが分かっていたにもかかわらずや
その結果人口減少社会の今になっても新規建築される住宅は一向に減らず、住宅総数は増え続けているんや

17: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:25:44 ID:hSY
ワイが勉強した時は海外は都心部の空洞化モデルやったな

20: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:26:52 ID:oQM
古くなれば設備が故障する確率も上がるし
新しいほうがいいのは間違いないやん

21: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:27:20 ID:93e
どんだけアメリカ人が家を売ったんか知らんが
世界金融危機の引き金になったくらいやから相当な数やないの?

25: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:29:47 ID:BJq
>>21
あれはそんな単純な話ちゃうで
住宅ローンをさらに他の金融商品といろいろ組み合わせて流通してたから、最終的にサブプライムローンの影響がどこまであるのか誰にも分からなくなってもうたんや

32: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:33:03 ID:93e
>>25
サブプライム住宅ローンってのは住宅価値が上がり続けるという前提で作られてたんや
でも住宅価値は下がった。ほんで制度上、ローン金利が跳ね上がって家を手放す人が増えた

そんなこんなで売られる家が多くなると住宅価格は下がり続け、ローンを払えない人が増え続け、制度は破綻した

35: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:34:39 ID:ANO
>>25
そしてとどめが商用不動産投資
救済のバークレーが一番たまげたのがそこだったらしい
そこだけ外せば救済の可能性は・・・まぁ早めにイギリス政府からケチをつけられるだけかも

22: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:27:39 ID:pzN
日本は多湿で家屋の劣化が早いとかもあるんじゃね?

23: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:28:02 ID:mQ3
例えば住宅投資額=住宅を建設したときの費用と、住宅資産額の比較
これが一番違いが分かりやすい
例えば2013年時点で、日本の場合は資産額が投資額を500兆円も下回っている
ところがこれと逆のことが起こっているのがアメリカで、アメリカは投資額よりも資産額のほうが上回っているんや
つまり日本の家は住み続けているうちに資産価値が無くなってしまうが、アメリカは逆に上がるということなんや

26: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:29:50 ID:93e
>>23
住宅資産の価値は上がるという考えで組まれたのがサブプライム住宅ローンで
そんなことが続くわけもなく崩壊してリーマンショックやろ

結局、資産価値が上がるというのは幻想やないの?

29: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:32:02 ID:mQ3
>>26
違うで
アメリカでは家を住み替えるということは当たり前に行われているんや
まず手ごろな住宅を購入して、そこを適切に維持したりリノベーションしていく
すると売却時にはその住宅の価値は購入時よりも上がっているので黒字になるわけや
そしてそのお金で次はもう少しいい家を買い…ということを繰り返していくんや

30: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:32:50 ID:nTE
否定やなくて単純な疑問なんやけど
「適切に管理して建物の資産価値を『維持する』」やなくて「資産価値が『上がる』」ってどういう理屈なんや?
リフォーム入れたら新築の時より良い家やん!みたいな?

34: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:34:32 ID:mQ3
>>30
アメリカや海外の場合は古いということで資産価値が下がることは無いんや
例えばその街自体が再開発とかで人気が上がれば住宅の価値も上がる
もちろんリノベーションなどをすれば元よりもいい家をいう評価や

53: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:41:20 ID:nTE
>>34
ふーん、それって中古物件に対する価値観の違いっていうより
土地余りしてて土地代と建物の値段の比率が日本と全然ちゃうから
建物の名目上の値段を高くしといた方が減価償却費を大きめに計上できて節税できる!お得、って構造になってるんちゃう?
わからんけど

31: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:33:00 ID:7lr
自治体にとっても宅地開発は美味しいからね
住民税も取れるし、固定資産税も取れる

36: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:35:22 ID:mQ3
>>31
ところがそれがまさに深刻な問題なんや

33: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:34:31 ID:CnE
日本の新築の場合主要構造と雨水が10年が義務でなんなら20年で保証が当たり前になってきてるからな
建確も20年に一回周期で厳しくなってるし
事件後の姉歯物件なんて建確がひとつ前ってだけで姉歯新築が投げ売り状態だったし
仲介も中古は片手だから両手新築を売りたがる

37: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:36:29 ID:hSY
当たり前やけどアメリカでは都市の郊外化進んどるで

38: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:36:32 ID:93e
アメリカで90%の家が中古住宅だとすれば
それだけ中古住宅が多く売られているということなだけちゃうんかと思う

多く売られているということは、それだけ家を売りたい人がいるということで、
売りたい人が多いということは価格をどんどん安くしていって売り抜けようとするわけや

39: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:36:51 ID:68T
100年も前の家を維持するメリットは何だろう
技術が進歩したなら先進的な設備を入れるべきだと思うけどな

42: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:38:23 ID:mQ3
>>39
それこそ空き家問題や
あちこちに空き家が発生してるのにほったらかしにして新築住宅が建て続けられてる
これが大きな問題なんや

40: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:36:58 ID:m5w
つまりイッチの意見はサブプライム問題とかそういう負の側面はガン無視してアメリカ最高日本はクソってことでええんかな?

44: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:39:10 ID:93e
>>40
サブプライムを言ってるワイが言うのもなんやけど影響がどんくらいかは知らんで

ただ、中古住宅が90%を占めているということの裏返しは新築住宅が売れてないわけや
なんで売れんかと言うと、中古住宅の方が(コストパフォーマンスからみて)安いからとしか思えない

なぜ安くなるかというと売り手が多いからだと予想できるし、そうなると家を手放す人が多いんじゃないかと予想できる

48: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:40:36 ID:ANO
>>40
そこは中古、新築は関係ないような
まぁ流動性があったからサブプライムローンが複雑になったが
根本の原因はクレジットデフォルト
カードでガンガン、リボでガンガンの国民性やろ

57: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:42:15 ID:BJq
>>48
一番の原因はやっぱデリバティブの発明やろ
少なくともサブプライムローンをデリバティブに使ってはアカンかった

45: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:39:22 ID:9Wn
そもそも、リフォームやリノベーションしたところで、その投資額が資産価値に「足し算」にはならんよな。
なら、資産価値は下落してるってことやろ。

46: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:39:54 ID:mQ3
>>45
下落してないで
アメリカでは投資額よりも資産額のほうが上回っているから

51: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:41:08 ID:93e
>>46
逆にそれ怖くないか?

世界金融危機はまさに住宅資産が上がり続けるという幻想(バブル)が原因で起きてる
ほんで今もそれと同じ幻想で物事が進められてるってことやないんか?

50: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:41:08 ID:E1d
日本は建築基準がコロコロ変わるからしゃーない

61: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:43:27 ID:68T
>>50
大災害が発生すると変わるね
それは良いことなんじゃないかな

52: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:41:09 ID:7Xq
もったいないとは思うけど世界有数の災害大国に住む時点で住民をしっかり守る家は必要やわ
震度5でも倒壊するようなレンガ造りの家に命は任せられん

54: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:41:30 ID:oQM
例えばほぼ同じ間取りの家で、一方は新築、もう一方はリフォームを繰り返した築40年の家があったとして
アメリカでは値段が同じかもしくは後者の方が上って言うんか?

56: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:42:12 ID:mQ3
地方都市や郊外なんかじゃ元々住宅地が無かった農地ゾーンに虫食い状に住宅がまばらに広がって行ってるんや
逆に市街地の中心部は空き家化、空洞化が進んでる
これも大きな問題や

58: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:42:34 ID:CnE
空き地問題って田舎の問題やと思うな
城南エリアなんかは仕入れられないから困ってるもの
完物なんてこの10年レインズ上で3棟あればええほうやで

60: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:43:04 ID:mQ3
>>58
サンガツ
ニキはワイの望んでいた間違いをしてくれたで

63: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:43:29 ID:93e
>>58
前にテレビで見た時は東京でも起きてるって報道してたで
なんでも法制度の関係上、道幅を広げられなかったりして使い物にならない土地があるとか

68: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:45:28 ID:mQ3
>>63
そうなんや
昔(高度成長期)に建てられた家というのは質が悪くて、現行の建築基準法を満たしていないことが多い
そうすると中古住宅として市場に流通させることもできないんや

62: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:43:27 ID:wfm
ハウスメーカーからその改善のために長期優良住宅優遇制度をやってるって聞いたで
ただ新築って色んな資材やら設備やらの購入に繋がるから経済回すのに有用とも言っとったな

64: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:43:32 ID:mQ3
空き家問題は過疎地の話、都市部には関係ない
これが大きな間違いなんや…

66: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:44:17 ID:mQ3
確かに殿堂的な空き家研究というのは農村部が中心だったんやけど
むしろここ数年注目されるようになってるのは都市部での空き家なんやね

67: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:45:12 ID:93e
都市部だと家が密集しすぎていて空き家の解体も思うようにならんらしい
重機が入れないというオチや

69: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:46:35 ID:mQ3
>>67
まさにその通りや
さらに空き家の解体が進まない理由には、固定資産税の住宅用地の減税措置が大きい
空き家でも家が建ってれば払う税金が少なくて済むから、進んで解体したいと思う人が少ないんや

73: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:47:03 ID:mBh
建物無くすと固定資産税が高いからってのもある
あと法律上建て替え出来ないてのもある

79: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:48:14 ID:ONS
アメリカの場合は日本と比べ物にならないぐらい新築が不良だからやぞ
基本的に2,3年住んで住人に直してもらった中古あたりが一番人気ある

85: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:49:26 ID:93e
>>79
アメリカでは建築技術が失われてるんかな

86: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:50:12 ID:ONS
>>85
というより日本ほど建築がうるさくない

88: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:50:22 ID:ANO
>>79
なーるほど
一番腑に落ちる説や

97: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:56:14 ID:nTE
>>79
もしこれが答えやったら
「なんでアメリカの新築市場は冷え込まないんや?」って疑問が

110: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:05:30 ID:ONS
>>97
冷え込むというかもともとそういう文化やから
地震もないから耐震で縛られてもないし

87: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:50:16 ID:d1o
地震

これが答え

94: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:54:41 ID:93e
ニュースでみたけど日本では相当な理由がないと土地を手放せないみたいや
せやから土地を相続したはええけど、金が無くて空き家の解体もなんもできずに咽び泣く人が多いらしい

96: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:56:02 ID:68T
多分中小不動産屋が乱立してるせいなんじゃないかな
なんでこの業界は整理統合が進まないのか

103: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:58:29 ID:mQ3
>>96
日本の住宅市場においては市場原理が機能していないと指摘している人もいるで
本来ならもっと値下がりしてるはずなのに、情報の非対称性から顧客側に不利な価格設定がされてるって

100: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:56:53 ID:mQ3
空き家問題ってのは本当に千差万別でな
背景も原因も本当に様々なんや
例えば大規模な住宅団地やニュータウンなんかの場合は、入居時に同じような子育て世代が入居して住民が均質な集団になり、
親世代の高齢化と子供の離家で空き家化が進んでいくということが指摘されておる

101: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:57:37 ID:d1o
日本には諸外国と違って中古住宅の需要がない
それは地震のせいや
耐震基準が何度か変更されてるせいで古い家に住むには相当なコストが必要だった
それが中古を敬遠する風潮に繋がっている
更に言うと地震のせいで日本の建築基準は諸外国より遥かに厳しい
だから新築のデメリットたる不具合が少なくて新築を買いやすい

104: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)09:59:41 ID:EIC
>>101
言い方を変えれば、耐震基準を定期的に変更することで新築需要を促して、土建屋に利益供与してきたツケが今になって回ってきたと言える

105: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:00:55 ID:0zC
不動産を流通させない地主も原因なんかな?
貸家が古くなったら潰して
一括借上の業者とかで新築してるやろ

106: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:02:06 ID:mQ3
>>105
いわゆるサブリースというやつや
農業ができなくなって土地を持て余してる高齢者なんかに業者がアパートを建てて賃貸経営しませんか?30年間一括で借り上げますよともちかける

108: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:02:55 ID:D0p
>>106
レオパレスやんけ

111: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:08:07 ID:CnE
今売り主の利益ってほとんどないんやで
昔は東京だと300の上がりやったんやが今は150程度なんや
建確の基準が上がりすぎて地場の売り主廃業してるとここの10年で増えてる
保証を売り主責任にしてるから厳しいのよ

112: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:08:16 ID:0zC
農業やってた土地に建てるんか
農地の転用とか割と簡単に出来るん?

123: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:21:15 ID:mQ3
>>112
少し前まで自治体が積極的に規制緩和してたんや
人口獲得や若者世代の流入を狙ってな
ほとんど効果がないうえに住宅地が際限なく広がっていくことでいろんな問題が起きると気づいたから最近は歯止めがかかってるけどね

114: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:09:45 ID:D0p
建てんのは勝手やけど
農地の跡地って入居者おるんか?

116: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:12:46 ID:f5c
>>114
現在の都市周辺の家屋なんてたいがい農地

117: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:17:15 ID:0zC
素人なんでスマンが
新築物件ばかり建つ事の問題点って何や?
新しいの綺麗な家に移り住んでいって
古い空家はいずれ潰したらええんちゃうの?
人口減ってるんやし
古い家屋を取り引きして使い続けるより
新しい建物建てた方が経済回る気がするんやが
教えてえらいひと

120: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:19:49 ID:f5c
>>117
作る側の利幅でいったら
新築作るより中古リフォームの方が利益が出るんやで

125: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:22:29 ID:mQ3
>>117
古い家屋を潰してそこに新築住宅を建てるならまだいいんや
問題は空き家は空き家のまま放置されて、今まで住宅が建ってなかったところにどんどん新築住宅が建っていってること

127: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:23:32 ID:f5c
中古住宅って潰すのに200万前後かかるんよな
これが古民家みたいなとこやと
柱材や梁材なんかの素材が良ければ買い取ってくれて
費用が押さえれたりするんやけど
昭和40年代頃に建てた住宅はそんなことないから
まぁごみくずよ

128: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:24:38 ID:mQ3
>>127
だから自治体によっては空き家対策として解体に助成金を出したり、空き地になったところを10年間は自治体が無償で借りる代わりに固定資産是も免除しますよとかやってるとこもあるで

130: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:25:12 ID:Aba
空き家問題は所有者不明なのとそれによる行政の足踏みが原因やろ
所有者不明物件と一定期間使用が見られない物件は問答無用で差し押さえ、解体すべきやと思うわ

136: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:27:38 ID:mQ3
>>130
今は自治体によっては代執行といって、一定の基準を満たす危険家屋を自治体が解体することもあるんやで

138: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:28:47 ID:f5c
>>136
代執行は代執行やから費用の請求がくるんやけど
請求できんかったら税金で丸抱えになるジレンマなんよな

133: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:26:18 ID:s1R
新築やなきゃ災害による被害が増えるからやない

137: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:27:38 ID:f5c
>>133
日本みたいに密集してると
地震そのものの倒壊に強くても
火災による被害が避けれんのが困ったもんなんやがな

147: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:32:50 ID:s1R
>>137
江戸時代とかは住宅街が繋がってたから火災が発生したら発生源の家を取り壊してたんやっけ
昔から炎には弱いんやな

150: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:33:53 ID:f5c
>>147
それが繰り返されたから
密集しないようにしたのが吉宗の政策やったか

134: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:26:32 ID:Y0Y
どんどん畑とか潰されて住宅街立つのは悲しいわ人口減ってるはずやのに緑は失われる一方やで

139: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:29:19 ID:mQ3
>>134
しかも住宅地が広がっていくといろいろ問題があるんや
今まで住宅が無かったところだから新しくインフラを整備するのに金がかかるし、
逆に旧来の市街地が空洞化していくとそこの税収が減ってインフラを維持できなくなる

151: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:35:12 ID:XhI
1F→LDK&6畳
2F→6畳×2~3
玄関前(横)にコンクリ駐車場

中古も新築もこればっかり

163: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)10:57:08 ID:G12
高層ビルに住んどけよ

166: 名無しさん@おーぷん 2018/06/03(日)11:09:39 ID:mQ3
>>163
タワーマンションというのはかなり問題が多い
建築業界の人間で実際に購入して住んでる人はほぼいないそうや

転載元:http://hayabusa.open2ch.net/test/read.cgi/livejupiter/1527985051/

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